¿Cuáles son los costos reales de cierre al comprar en México?
Los gastos de cierre suman impuesto de adquisición, derechos, servicios notariales y cargos bancarios cuando correspondan. El ISABI es 3% de la base fiscal en Puerto Morelos y Benito Juárez y 4% en Tulum, conforme a sus leyes municipales. Esas tasas no son el costo total ni sustituyen una cotización por inmueble.
Gastos de cierre: qué sumar, qué comprobar y quién paga
El precio pactado no es tu presupuesto completo. Los gastos de cierre o escrituración suman impuestos, derechos y servicios; estas leyes llaman ISABI al impuesto de adquisición, también buscado como ISAI. Antes de apartar, pide una cotización por concepto, con moneda, base fiscal, fecha y responsable. Un porcentaje universal oculta diferencias de municipio, avalúo, financiación y fideicomiso.
Dos cifras distintas para decidir
Gastos de cierre = ISABI + adicional municipal aplicable + derechos registrales + honorarios y servicios + cargos bancarios aplicables.
Presupuesto de adquisición = precio pactado + gastos atribuibles al comprador. Para el saldo pendiente, descuenta sólo anticipos comprobados ya aplicados; si hay crédito, concilia por separado el desembolso del banco.
Solicita estas partidas por separado
| Concepto | Cómo comprobar el importe | Asignación del pago |
|---|---|---|
| ISABI | Municipio, base fiscal y tasa legal; no sólo precio anunciado. | Adquirente, conforme a la ley aplicable. |
| Adicional municipal | Conceptos gravados, excepciones y porcentaje sobre impuestos o derechos. | Según obligación municipal aplicable. |
| Registro Público | Actos, certificados y derechos estatales efectivamente necesarios. | Precisar ley y distribución contractual. |
| Notaría | Cotización de honorarios y servicios, con impuestos desglosados. | Definir por escrito lo que corresponde a cada parte. |
| Avalúo y revisión jurídica | Alcance, proveedor, vigencia y cotización; evitar conceptos duplicados. | Según servicio contratado y convenio válido. |
| Banco, fideicomiso o crédito | Sólo si aplica: apertura, administración y financiación cotizadas. | Revisar contratos y obligaciones concretas. |
La tasa depende del municipio fiscal del predio
Confírmalo con catastro y notaría; el nombre comercial del desarrollo no basta. En Puerto Morelos, el artículo 26 compara el precio pactado actualizado y los avalúos aplicables: revisa sus requisitos y vigencia. La base fiscal puede superar el precio de compra. Benito Juárez y Tulum tienen sus propias reglas de base; no traslades automáticamente el cálculo de un municipio a otro.
| Municipio | ISABI | Adicional municipal |
|---|---|---|
| Puerto Morelos | 3% de la base fiscal; arts. 26–27. | 10% sobre impuestos y derechos municipales gravados, no sobre el inmueble; art. 53. |
| Benito Juárez | 3% de la base fiscal; arts. 26–27. | 10% sobre conceptos municipales gravados, con sus excepciones; art. 58. |
| Tulum | 4% de la base fiscal; arts. 49–50. | Pedir desglose de las demás contribuciones aplicables. |
Ejemplo hipotético: únicamente dos impuestos
Supón una base fiscal ya determinada de $4,000,000 MXN en Puerto Morelos, sin beneficios ni exenciones: ISABI = $4,000,000 × 3% = $120,000 MXN. Adicional sobre ese impuesto = $120,000 × 10% = $12,000 MXN. Subtotal ilustrativo: $132,000 MXN. No es el precio de una propiedad ofertada, una cotización ni el costo total de cierre; faltan las demás partidas.
Obligación fiscal y reparto contractual
El contrato puede distribuir ciertos gastos, pero no cambia por sí solo quién es el obligado ante la autoridad. El ISR por enajenación corresponde al vendedor según su régimen, con intervención notarial cuando proceda: no lo sumes automáticamente al presupuesto del comprador. Pide que cualquier pacto particular sea revisado y quede documentado.
Para comparar ubicación y tipología antes de pedir un desglose, consulta la guía inmobiliaria de Puerto Morelos; identifica después el expediente y municipio del inmueble concreto.
La guía inmobiliaria de Puerto Cancún ayuda a elegir opciones; solicita el cálculo de Benito Juárez y las condiciones bancarias de cada operación.
En la guía inmobiliaria de Tulum Country Club, distingue la búsqueda comercial de la jurisdicción fiscal: confirma el municipio catastral antes de aplicar una tasa.
Antes de transferir fondos
- Confirmar predio, municipio y valores que integran la base fiscal.
- Recibir cotización fechada, moneda, impuestos y responsables por partida.
- Conciliar anticipos, saldo, crédito y beneficiario de cada pago.
- Revisar título, certificados y contratos con profesionales independientes.
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