Metodología del Índice White Rock

Observaciones, cálculos y supuestos

Una observación es un anuncio o una operación cerrada respaldada, identificada por fuente, fecha y unidad. Un cálculo transforma observaciones comparables mediante una regla declarada y conserva su universo y fórmula. Un supuesto es un parámetro ilustrativo del modelo; no se presenta como dato observado ni como resultado de mercado.

Los parámetros del simulador financiero —como tarifa, ocupación, vacancia, ajustes de escenario o crecimiento— se mantienen separados de las observaciones inmobiliarias. Sus resultados son escenarios calculados, no cierres realizados, promedios de mercado ni rendimientos observados. Esta página documenta reglas y no ejecuta ni publica un cálculo numérico del índice.

Alcance y segmentación

La metodología cubre Tulum Country Club, Puerto Morelos y Puerto Cancún. Las categorías previstas son casas, terrenos, departamentos y desarrollos; una oferta de desarrollo se conserva separada de una propiedad individual. Las zonas complementarias se informan como cobertura de ruta o filtro y no se incorporan automáticamente a un índice de los tres mercados prioritarios.

Cada resultado debe identificar mercado, tipología y periodo. No se mezclan zonas, categorías o periodos que no sean comparables.

Unidad de observación y deduplicación

La unidad se identifica por tipo de oferta e ID estable. Una ficha repetida o traducida no constituye una observación nueva. Si el precio de una misma identidad cambia, se conserva cada observación con su fecha y versión para evitar contar la misma unidad dos veces en un corte.

Las propiedades individuales y los desarrollos se mantienen en conjuntos separados. Los registros cuya identidad no pueda reconciliarse quedan fuera del cálculo y se reportan como exclusión metodológica.

Precio anunciado y operación cerrada

El precio anunciado es el importe solicitado que se observó en una fuente en una fecha determinada. No equivale a precio de venta ni demuestra que la oferta siga disponible.

Un precio de cierre sólo se clasifica como operación cerrada cuando existe respaldo documental autorizado que identifica la operación y su fecha. Los cierres se analizan por separado de los anuncios; no se estima un cierre a partir del precio publicado.

Moneda y superficie

Se conserva la moneda original de cada observación. Si una comparación requiere conversión, se informa la fuente del tipo de cambio, fecha, tasa y dirección de conversión; el importe convertido se etiqueta como aproximado.

El precio por metro cuadrado se calcula sólo indicando su denominador: superficie de terreno o superficie construida. No se combinan ambos denominadores ni se deriva una superficie que no esté documentada.

Cálculo y comparabilidad

La propuesta estadística —aún no operativa en esta página— es reportar la mediana por mercado, tipología, moneda y periodo cuando los registros sean comparables. Cada edición debe mostrar el número de observaciones válidas y describir el universo incluido.

Un índice base 100 requiere una fecha base, un periodo y un universo comparables definidos y aprobados antes del cálculo. Mientras esas reglas no estén aprobadas, no se publica un valor base 100 ni una serie de evolución.

Fuentes y registro de procedencia

Para cada observación se registra una referencia de fuente autorizada, fecha de consulta u observación, mercado, tipología, identidad, moneda, superficie aplicable y estado de verificación. Para cualquier cálculo se conserva también la fórmula y el tratamiento de datos faltantes.

Los documentos privados sirven para revisión interna y no se exponen en la página pública. La publicación muestra resultados agregados y límites de cobertura sin divulgar datos personales ni documentos de una oferta retenida.

Cobertura, exclusiones y límites

Cada edición debe declarar fecha de corte, periodo cubierto, número de observaciones por segmento, reglas de deduplicación, exclusiones y vacíos. Un segmento sin evidencia suficiente se identifica como no calculado; no se completa con estimaciones ni con datos de otra zona.

Los precios observados describen las fuentes y el periodo indicados. No son una valuación, pronóstico, promesa de plusvalía, rendimiento, liquidez ni garantía de disponibilidad.

Estado de esta versión

Versión 1.0, fechada el 11 de octubre de 2026. Esta versión documenta la metodología y sus límites; no presenta valores numéricos del Índice White Rock.

La fecha base, el periodo de comparación, el tamaño mínimo de muestra, la fuente de conversión y el tratamiento de preventas deben quedar definidos antes de publicar resultados que dependan de esas decisiones. Una futura modificación deberá incrementar la versión y describir qué cambió.

Registro de series y exclusiones

Revisión del registro: 2026-10-12 · Versión 1.0. Esta fecha corresponde a la revisión del registro; no es la fecha de observación de sus cifras.

La validación de cifras en artículos y el registro de series son controles distintos. Esta separación no acredita por sí sola revisión factual integral de todos los textos ni disponibilidad de ofertas.

Precios de oferta

El catálogo muestra anuncios individuales. No se publica aquí un agregado de precios de oferta ni se infiere una compraventa por la presencia de una ficha.

Precios de cierre

Sin observaciones documentadas incorporadas: serie no publicada. La ausencia de datos no equivale a un precio ni a un volumen de cero.

Escenarios ilustrativos

Los parámetros del modelo y resultados calculados son supuestos, no precios observados ni cierres. Base monetaria: MXN; una conversión de visualización no cambia esa base. No tienen fecha de observación de mercado acreditada.

Series sin clasificar

Los gráficos y tablas de precios o ventas inmobiliarias sin fuente, período, fecha y moneda acreditados no muestran cifras. Los indicadores institucionales de acceso privado no se incorporan al índice público.

Series inmobiliarias excluidas (0)

Insumos y resultados ilustrativos (91)

Origen: modelo interno White Rock, versión 2026.1, parámetros elegidos por el usuario y cálculos derivados. Sin período empírico ni fecha de observación. Excluidos de agregados factuales.

Cancun · Ocupación hotelera supuesta · proporción

Cancun · Ocupación de renta corta supuesta · proporción

Cancun · Tarifa nocturna supuesta · MXN/noche

Cancun · Precio por m² usado en el modelo · MXN/m²

Cancun · Plusvalía anual supuesta · proporción anual

Cancun · Renta mensual supuesta · 1 recámara · MXN/mes

Cancun · Renta mensual supuesta · 2 recámaras · MXN/mes

Cancun · Renta mensual supuesta · 3 recámaras · MXN/mes

Puerto Morelos · Ocupación hotelera supuesta · proporción

Puerto Morelos · Ocupación de renta corta supuesta · proporción

Puerto Morelos · Tarifa nocturna supuesta · MXN/noche

Puerto Morelos · Precio por m² usado en el modelo · MXN/m²

Puerto Morelos · Plusvalía anual supuesta · proporción anual

Puerto Morelos · Renta mensual supuesta · 1 recámara · MXN/mes

Puerto Morelos · Renta mensual supuesta · 2 recámaras · MXN/mes

Puerto Morelos · Renta mensual supuesta · 3 recámaras · MXN/mes

Playa del Carmen · Ocupación hotelera supuesta · proporción

Playa del Carmen · Ocupación de renta corta supuesta · proporción

Playa del Carmen · Tarifa nocturna supuesta · MXN/noche

Playa del Carmen · Precio por m² usado en el modelo · MXN/m²

Playa del Carmen · Plusvalía anual supuesta · proporción anual

Playa del Carmen · Renta mensual supuesta · 1 recámara · MXN/mes

Playa del Carmen · Renta mensual supuesta · 2 recámaras · MXN/mes

Playa del Carmen · Renta mensual supuesta · 3 recámaras · MXN/mes

Tulum · Ocupación hotelera supuesta · proporción

Tulum · Ocupación de renta corta supuesta · proporción

Tulum · Tarifa nocturna supuesta · MXN/noche

Tulum · Precio por m² usado en el modelo · MXN/m²

Tulum · Plusvalía anual supuesta · proporción anual

Tulum · Renta mensual supuesta · 1 recámara · MXN/mes

Tulum · Renta mensual supuesta · 2 recámaras · MXN/mes

Tulum · Renta mensual supuesta · 3 recámaras · MXN/mes

Bacalar · Ocupación hotelera supuesta · proporción

Bacalar · Ocupación de renta corta supuesta · proporción

Bacalar · Tarifa nocturna supuesta · MXN/noche

Bacalar · Precio por m² usado en el modelo · MXN/m²

Bacalar · Plusvalía anual supuesta · proporción anual

Bacalar · Renta mensual supuesta · 1 recámara · MXN/mes

Bacalar · Renta mensual supuesta · 2 recámaras · MXN/mes

Bacalar · Renta mensual supuesta · 3 recámaras · MXN/mes

Mahahual · Ocupación hotelera supuesta · proporción

Mahahual · Ocupación de renta corta supuesta · proporción

Mahahual · Tarifa nocturna supuesta · MXN/noche

Mahahual · Precio por m² usado en el modelo · MXN/m²

Mahahual · Plusvalía anual supuesta · proporción anual

Mahahual · Renta mensual supuesta · 1 recámara · MXN/mes

Mahahual · Renta mensual supuesta · 2 recámaras · MXN/mes

Mahahual · Renta mensual supuesta · 3 recámaras · MXN/mes

Akumal · Ocupación hotelera supuesta · proporción

Akumal · Ocupación de renta corta supuesta · proporción

Akumal · Tarifa nocturna supuesta · MXN/noche

Akumal · Precio por m² usado en el modelo · MXN/m²

Akumal · Plusvalía anual supuesta · proporción anual

Akumal · Renta mensual supuesta · 1 recámara · MXN/mes

Akumal · Renta mensual supuesta · 2 recámaras · MXN/mes

Akumal · Renta mensual supuesta · 3 recámaras · MXN/mes

Factor de ocupación de renta corta · parámetro de escenario

Vacancia de renta larga supuesta · parámetro de escenario

Ajuste de escenario conservador · parámetro de escenario

Ajuste de escenario base · parámetro de escenario

Ajuste de escenario optimista · parámetro de escenario

Fórmula de plusvalía · parámetro de escenario

Horizonte de proyección · años

Estacionalidad mensual ilustrativa · ponderaciones relativas

Multiplicador de plusvalía conservador · multiplicador relativo

Multiplicador de plusvalía optimista · multiplicador relativo

Destino elegido · destino elegido

Recámaras elegidas · recámaras

Precio de adquisición introducido en el modelo · MXN

Superficie interior introducida en el modelo · m²

Cuota mensual introducida · MXN/mes

Estrategia de renta elegida · estrategia elegida

Comisión de administración introducida · %

Costo mensual de servicios introducido · MXN/mes

Predial anual introducido · MXN/año

Financiamiento elegido · activado/desactivado

Enganche introducido · %

Tasa de interés introducida · %/año

Plazo de financiamiento introducido · años

Ocupación ajustada por el usuario · proporción

Tarifa nocturna ajustada por el usuario · MXN/noche

Días de uso personal introducidos · días/año

Escenario elegido · escenario elegido

Ingresos anuales modelados · MXN/año

Ingreso operativo neto modelado · MXN/año

ROI modelado · %

Cash-on-cash modelado · %

Valor a cinco años modelado · MXN

Ganancia total modelada · MXN

Ingreso mensual modelado · MXN/mes

Proyección de capital modelada · MXN